空き家・実家の雨漏り修理 京都府
空き家・実家の雨漏り修理 京都府
現在、空き家対策を推進する為、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下、空き家法という）の改正が進んでいます。
2023年3月3日に閣議決定され、通常国会での法案成立、23年度中の施行が見込まれています。
今回は屋根の専門家の観点から、所有者（と占有者）の責任について考えます。
法律面については、弁護士や司法書士等の法律の専門家にお尋ねください。
“空き家法”の背景
現在、「建物が危険な状態になってから空き家対策するのでは遅い。」という考えが広まっています。
近年、空き家の数は増加を続けており、今後、更に増加が見込まれる中、空き家対策の強化が急務となっております。
この法律案は、こうした状況を踏まえ、周囲に悪影響を及ぼす特定空家等の除却等の更なる促進に加え、周囲に悪影響を及ぼす前の段階から空家等の有効活用や適切な管理を確保し、空き家対策を総合的に強化するものです。
“空き家法”案の概要
空家法案の概要は下記のとおりです。
- 所有者の責務強化
– 現行の適切な管理の努力義務に加え、国、自治体の施策に協力する努力義務を追加 - 空家等の活用拡大
① 空家等活用促進区域
– 市区町村が空家等活用促進区域及び空家等活用促進指針を定めた場合に接道規制や用途規制を合理化し、用途変更や建替え等を促進
– 市区町村長は、区域内の空家等の所有者等に対し指針に合った活用を要請
② 空家等管理活用支援法人
– 市区町村長は、空家等の管理や活用に取り組む NPO 法人、社団法人等を空家等管理活用支援法人として指定 - 空家等の管理の確保
– 市区町村長は、放置すれば特定空家等になるおそれがある空家等を管理不全空家等として、指導、勧告
– 勧告を受けた管理不全空家等の敷地は固定資産税の住宅用地特例を解除 - 特定空家等の除却等
– 市区町村長に特定空家等の所有者等に対する報告徴収権を付与
– 特定空家等に対する命令等の事前手続きを経るいとまがないときの緊急代執行制度を創設
– 所有者不明時の略式代執行、緊急代執行の費用徴収を円滑化
– 市区町村長に財産管理人の選任請求権を付与
特定空き家とは
以下が一つでも該当すれば、“特定空家”となります。
- 倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態
- アスベストの飛散やごみによる異臭の発生など、著しく衛生上有害となるおそれがある状態
- 適切な管理がされていないことで著しく景観を損なっている状態
- その他、立木の枝の越境や棲みついた動物のふん尿などの影響によって、周辺の生活環境を乱している状態
「特定空家等」に認定されると、自治体は所有者に適切に管理をするように助言や指導を行います。それでも改善が見られない場合は勧告や命令を行います。所有者が命令に従わなければ、最大50万円以下の過料に処される場合があります。（空家法第14条、第16条）
“管理不全空き家等”の新設
特定空き家になる一歩手前の状態の空き家を指します。
市町村長による指導や勧告の対象となり、勧告を受けた場合は固定資産税の住宅用地特例が解除されます。
固定資産税の住宅用地特例の解除
土地や家屋を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。
住宅やマンションなどの居住できる建物の敷地である「住宅用地」には、特例措置が適用されるため、例えば固定資産税の課税標準額は、面積200m2以下の部分までの住宅用地（小規模住宅用地）は6分の1、小規模住宅用地以外の住宅用地は3分の1に軽減されます。
しかし、空家法に基づく勧告を受けた特定空家等の敷地や、居住のために必要な管理がなされていない場合などで今後居住する見込みがない空き家の敷地には、特例措置は適用されません。
空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家対策特別措置法）により「屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある」場合は、固定資産税が増加します。
また、行政代執行（行政が所有者の承諾を得ずに建物を解体し、その費用を所有者に請求すること）の対象になる可能性があります。
京都市ては“空き家税”も
京都市では2026年以降から、固定資産税の他に非居住住宅利活用促進税を納めることになりそうです。
京都市が試算した空き家税の年額は、希望の値段で買い手がつかず、物置として利用している築40年のマンション（60平方メートル）で約2万4千円・中心部にある築5年の高層マンション最上階（100平方メートル）を別荘として年数回利用するケースで約93万9千円です。
空き家の屋根は壊れている
屋根は、最低でも10年に一度の点検が必要です。
最近点検されたのは、何年前でしょうか。
もし壊れていると、台風や地震が原因で空き家の瓦が飛散し、ご近所の物を壊してしまうかもしれません。
最悪の場合、人にぶつかって死亡事故も考えられます。
空き家の瓦が飛散→賠償責任有り
原則的には、持ち主・使用者に被害を補償する責任があると考えます。
日本が災害大国であることを考えると、まれに見る自然災害を除き、通常の台風や地震の場合でも責任があると考えます。
民法 第717条(工作物責任) 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
相続放棄をしても責任有り
「どうせ相続放棄するから修理しない」とお考えの方もあるかもしれません。
しかし、空き家の引き取り手が現れるまで、責任は無くなりません。
民法 第940条(管理責任) 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。
ＤＩＹは危険です
屋根の修理やリフォームは高所作業です。
屋根の修理やリフォームは高所作業です。
大変危険ですので、必ず専門家にご相談ください。
当社のご紹介
1866年(慶應2年)に日本瓦の原料となる清浄な水と土を求め、京都に日本瓦の窯を開きました。
現在は、日本瓦の部分修理からから現代の屋根まであらゆる屋根工事を承っております。
主な採用実績
ＪＡ全農（全国農業協同組合連合会）・(一財)京都府警察職員福利厚生会・(一財)京都府職員互助会・(一財)滋賀県教職員互助会・(一財)滋賀県退職教職員互助会・(一財)滋賀県市町村職員互助会・滋賀県職員生活協同組合・(公財) 京都中小企業振興センター・滋賀県勤労者互助会連合会・(公財)兵庫県勤労福祉協会・(株)リロクラブ・(株)ベネフィット・ワン
