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実家・空き家の解体費用について 京都府の補助金・固定資産税について

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実家・空き家の解体費用について 京都府の補助金・固定資産税について

相続等で実家が空き家になった場合に、解体を検討されることがあるかもしれません。
思い出があり、お仏壇が残っている実家ですが、その管理には時間と数百万円以上の費用がかかります。

このページでは解体と管理を比較し、信頼のできる解体業者の探し方や解体費用をご案内します。
解体と管理のどちらが相続人様にとって幸せか、ご検討ください。

当社の考え方

ほとんどの場合、経済的には解体が正しい選択です。
当社が創業した慶応2年(1866年)から、家族の形や価値観は大きく変わりました。

また、築数十年の空き家を管理する場合、少なくとも数百万円が必要です。
しかし、家族の思い出を解体してしまうのも非常に寂しいものです。

企業理念の「幸せの黒衣(くろご)たれ」のもと、お客様と共に最善の方法を考えます。
ご要望添えるよう、京都府知事から住宅の工事に関する22種類の許可を受けています。

空き家のご相談

実家・空き家解体のメリットとデメリット

実家・空き家解体のメリットとデメリットは以下のとおりです。

解体のメリット
  • 空き家管理の手間から開放される(近隣の安全性が確保される)
  • 「古家付土地」より高く早く売却できる

空き家を解体する最大のメリットは、空き家を管理する手間から解放されることです。
空き家を所有していると、建物や庭の管理を定期的に行う必要があり、放置してしまうと近隣住民や役所から苦情が来てしまいます。

また、瓦等が飛散し損害が発生した場合は、被害者に対して賠償責任が生じる場合があります。

民法 第717条(工作物責任) 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

空き家を売却する際も建物を解体しておくことはメリットがあります。
一般的に老朽化した建物が建っている土地より更地の方がより早く、より高い価格で売却することができるます。

これは不動産の購入を検討している方にとって、老朽化した空き家が建ったままの状態である場合、建物の解体にかかる費用や時間、手間を負担しなくてはなりません。
その為、そのデメリットを不動産購入者が避けます。

解体のデリット
  • 固定資産税の減税が適用されなくなる
  • 解体業者の選定が難しい

土地や家屋を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。
住宅やマンションなどの居住できる建物の敷地である「住宅用地」には、特例措置が適用される為 、例えば固定資産税の課税標準額は、面積200m2以下の部分までの住宅用地(小規模住宅用地)は6分の1、小規模住宅用地以外の住宅用地は3分の1に軽減されます。

しかし、空家法に基づく勧告を受けた特定空家等の敷地や、居住のために必要な管理がなされていない場合などで今後居住する見込みがない空き家の敷地には、特例措置は適用されません。

実家・空き家解体の業者の選び方

  • 解体工事業の許可がある業者かどうか確認
  • 安すぎる見積書がでてきた場合に注意


家の解体には、解体工事業(建設業の一種)の許可が必要です。
この許可は国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムから検索できます。

また、安過ぎる見積書には注意が必要です。
解体工事は工事を行う人の人件費、解体して出た産業廃棄物の処分費、解体に使用する重機などの費用から構成されます。言い換えると、お給料・ゴミ代・機械代ですので、構造的に安くすることが難しいものです。
中には不法な手段を使って費用を安く済ませている企業もありますので、見積もりが安過ぎる場合は、その理由、そして何が含まれていて、何が含まれていないのか、事前に確認してください。

実家・空き家の解体費用の目安

一般的に木造の場合は、3~5万円/坪といわれますが、あくまで目安とお考えください。
下記の条件によって、大きく増減する可能性があります。

建物の立地

立地条件は、解体作業の難易度と費用に大きな影響を与えます。
特に不利な立地条件下では、作業は難航し、それに伴い解体費用が増加すします。

具体的には、道路が狭い・重機が現場に直接入れないこと等があります。このような場合、人力による解体が必要になり、重機より労力と時間がかかり、その分解体費用が増大します。

さらに、重機が現場に入ったあとに動きが制限される場合も解体費用が増加します。
例えば、電線や隣家が近くにある場合、解体作業中に損傷しないように注意が必要となり、それによって作業が遅くなる可能性があります。また、立地が傾斜地の場合、重機の安定性が保たれにくく、また重機が作業範囲をカバーしにくくなるため、解体作業が難しく、解体費用も増大します。

建物の構造

木造、鉄骨造、RC(鉄筋コンクリート)造といった建物の構造は、解体作業の難易度や時間を左右する要素であり、難易度によって坪単価が変わります。

木造建物は比較的解体が容易で、解体費用も低く抑えられる傾向にあります。しかし、木材の廃棄処理費用や、近年の木材価格の高騰により、解体費用が上昇する可能性もあります。
一方、鉄骨造やRC造の建物は、構造が複雑で、重機を用いて解体する必要があるため、解体費用は木造よりも高くなる傾向にあります。特にRC造の建物は、鉄筋コンクリートの解体と処理には専門的な技術と機材が必要で、その分、解体費用が高くなりやすいです。

また、建物の階数も解体費用に影響を与えます。同じ坪数でも、平屋よりも2階建ての方が解体費用が安くなる傾向があります。これは、平屋の場合、建物の基礎や屋根部分が広く、その分、解体に時間とコストがかかるためです。

その他(残置物撤去・付帯工事・アスベスト)

解体作業には、建物だけでなく、その周囲の構造物の解体や残置物の撤去といった付帯工事が必要となることがあります。
家具等の残置物の撤去や庭木、ブロック塀の解体などは、これら付帯工事に該当し、これらの工事には追加の費用が発生します。

さらに、建物にアスベストなどの有害物質が使用されている場合、それらの特別な処理が必要となります。有害物質の適切な処理には専門的な技術と知識が必要であり、これらの処理に伴う費用は解体費用に上乗せされます。
そのため、アスベストなどの有害物質の存在を確認し、その処理費用を見積もりに含めることが重要です。

実家・空き家解体の固定資産税

土地や家屋を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。
住宅やマンションなどの居住できる建物の敷地である「住宅用地」には、特例措置が適用されるため、例えば固定資産税の課税標準額は、面積200m2以下の部分までの住宅用地(小規模住宅用地)は6分の1、小規模住宅用地以外の住宅用地は3分の1に軽減されます。

しかし、空家法に基づく勧告を受けた特定空家等の敷地や、居住のために必要な管理がなされていない場合などで今後居住する見込みがない空き家の敷地には、特例措置は適用されません。

実家・空き家解体の補助金

京都市の場合は、以下の補助金がありますが、比較的適用条件は厳しく設定されています。

京都市空き家活用・流通支援等補助金

令和5年度は中止されています。

老朽木造建築物除却事業

以下のいずれかに該当する建物に対し、上限60万円(補助率1/2)が補助されます。
詳しくは京都市HPをご覧ください。

  • 袋路(幅員4メートル未満の行き止まりの道)に接している
  • 幅員1.8メートル未満の道にのみ接している
  • 建築基準法上の道路に接する部分が2メートル未満である
  • 優先地区※1に存する幅員2.7メートル未満の2項道路※2に接している
    ※1 優先地区:柏野学区、翔鸞学区、仁和学区、正親学区、出水学区、六原学区
    ※2 二項道路:建築基準法第42条第2項の規定に基づく道路
  • 密集市街地又は細街路の防災性及び住環境の向上を目的として行う総合的な計画の用地の一部として利用するもの

実家の相続放棄

「どうせ相続放棄するから修理しない」とお考えの方もあるかもしれません。

しかし、空き家の引き取り手が現れるまで、責任は無くならない可能性があります。

民法940条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

相続土地国庫帰属制度

令和5年4月27日から相続土地国庫帰属制度が開始しましたが、建物がある土地は対象外です。

詳しくは相続土地国庫帰属制度(法務省HP)をご覧ください。

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